Sondereigentum

Der Begriff Sondereigentum beschreibt in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen oder einem Straßenabschnitt mit Reihenhäusern die Gebäudebereiche, die ausschließlich der jeweilige Eigentümer nutzen kann. Damit grenzt sich das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab, welches in den meisten Fällen alle Eigentümer nutzen dürfen. Typische Bestandteile des Sondereigentums sind die Räume in der Eigentumswohnung, ein zughöriger Kellerraum oder auch der in sich abgeschlossene Stellplatz für die Garagen.

Worin liegen die Besonderheiten des Sondereigentums?

Das Sondereigentum weist drei entscheidende Merkmale auf:

  1. Der jeweilige Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht.
  2. Der Eigentümer kann die Bestandteile seines Sondereigentums im Rahmen gesetzlicher Regelungen nach seinen Vorstellungen gestalten.
  3. Er muss die Kosten für Veränderungen und Renovierungen des Sondereigentums komplett selbst tragen.

Darüber hinaus können nur solche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum werden, die in sich abgeschlossen sind. Ein Kellerraum benötigt also eine verschließbare Tür. Ausnahme: Im Fall eines Garagenstellplatzes genügen Bodenmarkierungen, um diesen als „in sich abgeschlossen“ zu betrachten.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – was sind die Unterschiede?

Neben dem Sondereigentum existiert in Häusern oder Reihenhaussiedlungen auch noch das Gemeinschaftseigentum. Hierbei handelt es sich zunächst um alle Gebäudebestandteile, die von allen Miteigentümern genutzt werden können. Dazu zählen zum Beispiel das Treppenhaus, der Garten oder auch die gemeinsame Waschküche.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können im Gegensatz zum Sondereigentum nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Diese bestimmt auch, wie die Veränderungen genau auszusehen haben. Soll also die Fassade neu gestrichen werden, stimmen die Eigentümer vorher gemeinsam über die gewünschte Farbe ab. Die Kosten übernehmen dabei alle Miteigentümer im Rahmen ihrer Miteigentumsanteile.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum kann sich in Einzelfällen als äußerst kniffelig erweisen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt zwar klar fest, was Sondereigentum ist. Aber es räumt den Miteigentümern auch ein, bestimmte Teile des Sondereigentums per Vereinbarung zu Gemeinschaftseigentum zu machen.

In der Praxis herrscht somit längst nicht überall die gleiche Einteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vor.

Einige Bestandteile des Sondereigentums sind jedoch immer gleich:

  • Alle Räume einer in sich abgeschlossenen Wohnung
  • Die Bodenbeläge in der jeweiligen Wohnung
  • In sich abgeschlossene Tiefgaragenplätze
  • Zur Wohnung gehörender Kellerraum oder Dachboden
  • Balkon

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht – wo liegt der Unterschied?

In Immobilien existieren Bereiche, die nicht in sich abgeschlossen sind. Diese können per Definition nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Trotzdem ist es möglich, dass einer der Eigentümer ein ausschließliches Sondernutzungsrecht erhält.

Vereinfacht gesagt bedeutet das: Er kann zum Beispiel eine ebenerdige Terrasse oder einen Teil des Gartens so nutzen, als ob er Teil seines Sondereigentums wäre. Entsprechende Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung vermerkt.

Was sollte ein Wohnungskäufer in Bezug auf das Sondereigentum beachten?

Vor dem Kauf einer Wohnung ist es unbedingt erforderlich, sich die genaue Festlegung der Eigentumsverhältnisse anzuschauen. Es geht also konkret um die Frage: Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum? Zusätzlich erweisen sich auch Sondernutzungsrechte als sehr interessant.

Entsprechende Informationen enthält die Teilungserklärung, die der Verkäufer zwingend vorlegen muss. Nur so erfährt ein Käufer, was er genau kauft.

Zusätzlich sollten sich potenzielle Wohnungskäufer unbedingt die Gemeinschaftsordnung genauer anschauen. Darin sind die Rechte, Pflichten und auch Kosten enthalten, die auf den künftigen Wohnungsbesitzer zukommen.


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