Sondereigentum

Der Begriff Son­der­ei­gen­tum beschreibt in einem Haus mit meh­re­ren Eigen­tums­woh­nun­gen oder einem Stra­ßen­ab­schnitt mit Rei­hen­häu­sern die Gebäu­de­be­rei­che, die aus­schließ­lich der jewei­li­ge Eigen­tü­mer nut­zen kann. Damit grenzt sich das Son­der­ei­gen­tum vom Gemein­schafts­ei­gen­tum ab, wel­ches in den meis­ten Fäl­len alle Eigen­tü­mer nut­zen dür­fen. Typi­sche Bestand­tei­le des Son­der­ei­gen­tums sind die Räu­me in der Eigen­tums­woh­nung, ein zug­hö­ri­ger Kel­ler­raum oder auch der in sich abge­schlos­se­ne Stell­platz für die Gara­gen.

Worin liegen die Besonderheiten des Sondereigentums?

Das Son­der­ei­gen­tum weist drei ent­schei­den­de Merk­ma­le auf:

  1. Der jewei­li­ge Eigen­tü­mer hat das aus­schließ­li­che Nut­zungs­recht.
  2. Der Eigen­tü­mer kann die Bestand­tei­le sei­nes Son­der­ei­gen­tums im Rah­men gesetz­li­cher Rege­lun­gen nach sei­nen Vor­stel­lun­gen gestal­ten.
  3. Er muss die Kos­ten für Ver­än­de­run­gen und Reno­vie­run­gen des Son­der­ei­gen­tums kom­plett selbst tra­gen.

Dar­über hin­aus kön­nen nur sol­che Gebäu­de­be­stand­tei­le zum Son­der­ei­gen­tum wer­den, die in sich abge­schlos­sen sind. Ein Kel­ler­raum benö­tigt also eine ver­schließ­ba­re Tür. Aus­nah­me: Im Fall eines Gara­gen­stell­plat­zes genü­gen Boden­mar­kie­run­gen, um die­sen als „in sich abge­schlos­sen“ zu betrach­ten.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – was sind die Unterschiede?

Neben dem Son­der­ei­gen­tum exis­tiert in Häu­sern oder Rei­hen­haus­sied­lun­gen auch noch das Gemein­schafts­ei­gen­tum. Hier­bei han­delt es sich zunächst um alle Gebäu­de­be­stand­tei­le, die von allen Mit­ei­gen­tü­mern genutzt wer­den kön­nen. Dazu zäh­len zum Bei­spiel das Trep­pen­haus, der Gar­ten oder auch die gemein­sa­me Wasch­kü­che.

Ver­än­de­run­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum kön­nen im Gegen­satz zum Son­der­ei­gen­tum nur von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft beschlos­sen wer­den. Die­se bestimmt auch, wie die Ver­än­de­run­gen genau aus­zu­se­hen haben. Soll also die Fas­sa­de neu gestri­chen wer­den, stim­men die Eigen­tü­mer vor­her gemein­sam über die gewünsch­te Far­be ab. Die Kos­ten über­neh­men dabei alle Mit­ei­gen­tü­mer im Rah­men ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Die Zuord­nung bestimm­ter Gebäu­de­tei­le zum Son­der­ei­gen­tum oder Gemein­schafts­ei­gen­tum kann sich in Ein­zel­fäl­len als äußerst knif­fe­lig erwei­sen. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) legt zwar klar fest, was Son­der­ei­gen­tum ist. Aber es räumt den Mit­ei­gen­tü­mern auch ein, bestimm­te Tei­le des Son­der­ei­gen­tums per Ver­ein­ba­rung zu Gemein­schafts­ei­gen­tum zu machen.

In der Pra­xis herrscht somit längst nicht über­all die glei­che Ein­tei­lung von Son­der­ei­gen­tum und Gemein­schafts­ei­gen­tum vor.

Eini­ge Bestand­tei­le des Son­der­ei­gen­tums sind jedoch immer gleich:

  • Alle Räu­me einer in sich abge­schlos­se­nen Woh­nung
  • Die Boden­be­lä­ge in der jewei­li­gen Woh­nung
  • In sich abge­schlos­se­ne Tief­ga­ra­gen­plät­ze
  • Zur Woh­nung gehö­ren­der Kel­ler­raum oder Dach­bo­den
  • Bal­kon

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht – wo liegt der Unterschied?

In Immo­bi­li­en exis­tie­ren Berei­che, die nicht in sich abge­schlos­sen sind. Die­se kön­nen per Defi­ni­ti­on nicht dem Son­der­ei­gen­tum zuge­ord­net wer­den. Trotz­dem ist es mög­lich, dass einer der Eigen­tü­mer ein aus­schließ­li­ches Son­der­nut­zungs­recht erhält.

Ver­ein­facht gesagt bedeu­tet das: Er kann zum Bei­spiel eine eben­erdi­ge Ter­ras­se oder einen Teil des Gar­tens so nut­zen, als ob er Teil sei­nes Son­der­ei­gen­tums wäre. Ent­spre­chen­de Son­der­nut­zungs­rech­te sind in der Tei­lungs­er­klä­rung ver­merkt.

Was sollte ein Wohnungskäufer in Bezug auf das Sondereigentum beachten?

Vor dem Kauf einer Woh­nung ist es unbe­dingt erfor­der­lich, sich die genaue Fest­le­gung der Eigen­tums­ver­hält­nis­se anzu­schau­en. Es geht also kon­kret um die Fra­ge: Was ist Son­der­ei­gen­tum und was Gemein­schafts­ei­gen­tum? Zusätz­lich erwei­sen sich auch Son­der­nut­zungs­rech­te als sehr inter­es­sant.

Ent­spre­chen­de Infor­ma­tio­nen ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung, die der Ver­käu­fer zwin­gend vor­le­gen muss. Nur so erfährt ein Käu­fer, was er genau kauft.

Zusätz­lich soll­ten sich poten­zi­el­le Woh­nungs­käu­fer unbe­dingt die Gemein­schafts­ord­nung genau­er anschau­en. Dar­in sind die Rech­te, Pflich­ten und auch Kos­ten ent­hal­ten, die auf den künf­ti­gen Woh­nungs­be­sit­zer zukom­men.


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