Gemeinschaftseigentum

Der Begriff Gemein­schafts­ei­gen­tum beschreibt in einem Haus mit meh­re­ren Eigen­tums­woh­nun­gen oder auch in einem Wohn­ge­biet mit Rei­hen­häu­sern die Gebäu­de­be­rei­che, die von allen Eigen­tü­mern genutzt wer­den kön­nen. Dies betrifft häu­fig Berei­che wie den Haus­flur, die Wasch­kü­che oder einen Gar­ten. Zusätz­lich gehö­ren jedoch auch sub­stan­zi­el­le Gebäu­de­tei­le zum Gemein­schafts­ei­gen­tum, die für die Funk­ti­on der gesam­ten Immo­bi­lie erfor­der­lich sind. Dazu gehö­ren bei­spiels­wei­se die Außen­wän­de oder eine zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge.

Worin liegen die Besonderheiten des Gemeinschaftseigentums?

Das Gemein­schafts­ei­gen­tum einer Immo­bi­lie zeich­net sich durch zwei wesent­li­che Merk­ma­le aus. Zum einen kön­nen alle Mit­ei­gen­tü­mer über die die Gestal­tung der ein­zel­nen Ele­men­te bestim­men. So fasst die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bei­spiels­wei­se einen Beschluss über die Gestal­tung der Außen­an­la­gen oder die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Zum ande­ren gilt bei Gemein­schafts­ei­gen­tum erst ein­mal eine Kos­ten­tra­gungs­pflicht für alle Mit­ei­gen­tü­mer. Wird also in der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schie­den, die Außen­an­la­gen neu zu gestal­ten, müs­sen alle Mit­ei­gen­tü­mer ent­spre­chend Ihres Anteils dafür auf­kom­men.

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum – worin liegen die Unterschiede?

Der zwei­te wich­ti­ge Begriff in Bezug auf den Woh­nungs­kauf ist das Son­der­ei­gen­tum. Dies beschreibt alle Räum­lich­kei­ten, die ein Mit­ei­gen­tü­mer allein nut­zen kann. Im Nor­mal­fall gehö­ren dazu die eige­ne Woh­nung, ein zuge­ord­ne­ter Kel­ler­raum und auch ein Stell­platz für den Pkw, falls die­ser vor­han­den ist.

Alle zum Son­der­ei­gen­tum gehö­ren­den Gebäu­de­tei­le kön­nen vom jewei­li­gen Eigen­tü­mer selbst gestal­tet wer­den. Dafür muss er jedoch auch die Kos­ten der Instand­hal­tung immer selbst tra­gen.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Die Fra­ge nach der Zuge­hö­rig­keit bestimm­ter Gebäu­de­tei­le zum Gemein­schafts- oder Son­der­ei­gen­tum beschäf­tigt regel­mä­ßig Gerich­te. Die­ser Umstand zeigt deut­lich, dass eine genaue Ein­ord­nung mit­un­ter kom­pli­ziert aus­fällt.

Trotz­dem gehö­ren Gebäu­de­tei­le, die für die Sicher­heit und den Bestand der Immo­bi­lie unbe­dingt erfor­der­lich sind, stets zum Gemein­schafts­ei­gen­tum. Unstrit­ti­ge Bestand­tei­le sind:

  • Fun­da­ment
  • Fahr­stuhl (wenn vor­han­den)
  • Kel­ler­gän­ge
  • Brief­käs­ten
  • Haus­meis­ter­woh­nung (wenn vor­han­den)
  • Trep­pen­haus & Flur
  • Innen­hö­fe
  • Kel­ler­gän­ge
  • Ein­gangs­tür zum Haus
  • Außen­wän­de
  • Dach
  • Geschoss­de­cken
  • Fas­sa­de
  • Wasch­kü­che
  • Hei­zungs­an­la­ge

Was sollte Wohnungskäufer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum beachten?

Für den Käu­fer einer Eigen­tums­woh­nung ist es essen­zi­ell, sich vor­her über die Eigen­tums­fest­le­gung zu infor­mie­ren. Im Nor­mal­fall müs­sen Ver­käu­fer die Tei­lungs­er­klä­rung vor­le­gen, in der die Zuord­nun­gen von Gemein­schafts­ei­gen­tum und Son­der­ei­gen­tum klar defi­niert wer­den. Die ent­spre­chen­den Infor­ma­tio­nen sind auch wich­tig für eige­ne Finan­zie­rung. Schließ­lich muss der künf­ti­ge Immo­bi­li­en­be­sit­zer wis­sen, was er genau erwirbt und wie er die­ses Eigen­tum belei­hen kann.

Auch die Gemein­schafts­ord­nung soll­ten Käu­fer unbe­dingt lesen. Nur so erken­nen die­se, mit wel­chen Rech­ten, Pflich­ten und Kos­ten der künf­ti­ge Woh­nungs­be­sit­zer kon­fron­tiert wird.

Wie wird Gemeinschaftseigentum verwaltet und wer trägt die Kosten für die Instandhaltung?

Die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums beinhal­tet die Rei­ni­gung, Instand­hal­tung und auch etwai­ge Repa­ra­tu­ren. Zu die­sem Zweck setzt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einen Ver­wal­ter ein. Häu­fig über­nimmt einer der Eigen­tü­mer selbst die­se Auf­ga­be. Wahl­wei­se besteht aber auch die Mög­lich­keit, ein exter­nes Unter­neh­men mit die­sen Pflich­ten zu betrau­en.

Ste­hen grö­ße­re Instand­hal­tungs­maß­nah­men oder eine kom­plet­te Reno­vie­rung an, muss die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung vor­her einen Beschluss dar­über fas­sen. Dar­in wird fest­ge­legt, wie die Reno­vie­rung aus­zu­füh­ren ist und wie das Gesamt­ergeb­nis aus­se­hen soll. Die Kos­ten für sol­che Maß­nah­men tra­gen alle Eigen­tü­mer ent­we­der ent­spre­chend ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le oder nach einem Kos­ten­schlüs­sel, den die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung fest­legt.


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