Aufteilungsplan

Bei einem Auf­tei­lungs­plan han­delt es sich um eine Bau­zeich­nung, die die ver­schie­de­nen Wohn­ein­hei­ten eines Gebäu­des genau von­ein­an­der abgrenzt. Dies ist vor allem dann wich­tig, wenn es sich dabei um Eigen­tums­woh­nun­gen oder einem Grund­stück mit meh­re­ren Rei­hen­häu­sern han­delt, die ver­schie­de­nen Per­so­nen gehö­ren. Zusätz­lich zeich­net der Tei­lungs­plan auch die Berei­che genau aus, die als Gemein­schafts­ei­gen­tum gel­ten und von allen Eigen­tü­mern im Haus genutzt wer­den kön­nen.

Was umfasst ein Aufteilungsplan genau?

Zunächst beinhal­tet der Auf­tei­lungs­plan alle wich­ti­gen Maße eines Gebäu­des wie Grund­ris­se und auch Schnit­te im Maß­stab 1:100. Zusätz­lich sind für jede Eta­ge die Berei­che gekenn­zeich­net, für die jeweils ein Eigen­tü­mer ein Son­der­nut­zungs­recht (Son­der­ei­gen­tum) in Anspruch neh­men kann. Der Begriff bezeich­net hier die Frei­heit, Tei­le der Immo­bi­lie allein zu nut­zen. Dabei han­delt es sich um abge­schlos­se­ne Woh­nun­gen mit dazu­ge­hö­ri­gem Kel­ler­raum und even­tu­ell auch ein pas­sen­der Stell­platz (wenn vor­han­den).

Zusätz­lich wer­den alle Gebäu­de­tei­le klar benannt, die als Gemein­schafts­ei­gen­tum gel­ten und für alle nutz­bar sind. Typi­sche Gebäu­de­tei­le wären hier­bei die Wasch­kü­che, der Haus­flur oder auch ein even­tu­el­ler Hin­ter­hof.

Warum wird ein Aufteilungsplan angefertigt?

Ein Auf­tei­lungs­plan hilft dabei, die ein­zel­nen Gebäu­de­tei­le und die Eigen­tums­ver­hält­nis­se inner­halb einer Immo­bi­lie unmiss­ver­ständ­lich fest­zu­le­gen. Genau des­halb las­sen sich ver­schie­de­ne Eigen­tums­woh­nun­gen eines Gebäu­des auch nur dann ins Grund­buch ein­tra­gen, wenn ein sol­cher Plan vor­liegt. Für jede im Tei­lungs­plan per Zif­fer aus­ge­wie­se­ne Wohn­ein­heit wird ein eige­nes Grund­buch­blatt erstellt. 

Aufteilungsplan und Teilungserklärung – wo liegen die Unterschiede?

Als Bestand­teil der Tei­lungs­er­klä­rung zeigt der Auf­tei­lungs­plan genau das auf, was in der Tei­lungs­er­klä­rung fest­ge­legt wird. Der Eigen­tü­mer teilt das betref­fen­de Grund­stück oder die Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf in ver­schie­de­ne Antei­le auf und legt fest, was Son­der­ei­gen­tum und was Gemein­schafts­ei­gen­tum ist.

Im Auf­tei­lungs­plan ist zeich­ne­risch genau auf­ge­zeigt, wo die ein­zel­nen Antei­le lie­gen und was jeweils alles zu einer Ein­heit gehört (z.B. Woh­nung, Kel­ler, Stell­platz). Die Tei­lungs­er­klä­rung wird mit dem Auf­tei­lungs­plan ins Grund­buch der Immo­bi­lie ein­ge­tra­gen. Aktu­el­le Eigen­tü­mer und auch Kauf­in­ter­es­sen­ten kön­nen die­se Doku­men­te beim Grund­buch­amt anfor­dern oder dies durch den zustän­di­gen Notar ver­an­las­sen.

Welche Bedeutung haben Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung ist ein Blick in die Tei­lungs­er­klä­rung und den Auf­tei­lungs­plan von gro­ßer Wich­tig­keit. So kann der Käu­fer genau ein­se­hen, was nach dem Kauf alles zu sei­nem per­sön­li­chen Eigen­tum gehört. Mit der Unter­schrift unter den Kauf­ver­trag ver­pflich­tet sich der Käu­fer näm­lich, der Tei­lungs­er­klä­rung und damit auch dem Auf­tei­lungs­plan ver­bind­lich zuzu­stim­men. Ände­run­gen an der Tei­lungs­er­klä­rung las­sen sich nach­träg­lich nur mit Zustim­mung aller Mit­ei­gen­tü­mer in der Wohn­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch­set­zen.

Genau des­halb müs­sen die Doku­men­te dem Kauf­ver­trag bei­gefügt sein. Fehlt der Auf­tei­lungs­plan sind Käu­fer gut bera­ten, vor der Ver­trags­un­ter­schrift ent­spre­chen­de Ein­sicht zu ver­lan­gen. Nur so sind Käu­fer spä­ter auf der juris­tisch siche­ren Sei­te. Ein typi­scher Feh­ler stellt hier­bei bei­spiels­wei­se eine fal­sche Zuord­nung der Kel­ler­räu­me dar.

Wer erstellt einen Aufteilungsplan?

In den meis­ten Fäl­len wird der Auf­tei­lungs­plan von einem Archi­tek­ten ange­fer­tigt. Nach des­sen Fer­tig­stel­lung bean­tragt der Eigen­tü­mer der gesam­ten Immo­bi­lie (vor der Tei­lung) bei der zustän­di­gen Bau­be­hör­de eine Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung. Die­se weist nach, dass es sich bei den ein­ge­teil­ten Wohn­ein­hei­ten tat­säch­lich um getrennt nutz­ba­re und klar defi­nier­te Berei­che han­delt. Dazu gehört zum Bei­spiel eine abschließ­ba­re Woh­nungs­tür. Die Bau­be­hör­de bestä­tigt den Auf­tei­lungs­plan mit Aus­hän­di­gung der Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung und signiert den Tei­lungs­plan.

Die Tei­lungs­er­klä­rung nebst Auf­tei­lungs­plan und Beschei­ni­gung muss nun noch von einem Notar gesich­tet wer­den. Die­ser beglau­bigt ent­we­der die Unter­schrif­ten aller Betei­lig­ten oder beur­kun­det die Tei­lungs­er­klä­rung.


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