Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag wird zwischen dem Pächter und Verpächter eines Grundstücks mit Erbpacht geschlossen. Er hält die vertraglichen Regelungen zwischen beiden Parteien fest und wird notariell beglaubigt. So ist gewährleistet, dass für die Vertragspartner auch nach einer langen Zeit, beispielsweise 99 Jahren, eine rechtsgültige Grundlage besteht, die Streitigkeiten vermeidet. Denn bei einer derart langen Laufzeit übertragen sich die Rollen des Pächters und Verpächters auf die nächste Generation.

Inhalt eines Erbbaurechtsvertrag

Ein Erbbaurechtsvertrag besteht in der Regel aus zwei Teilen: einem organisatorischen Teil, in dem der grundbuchliche Vollzug beschrieben ist sowie einem Teil, der die vertraglichen Vereinbarungen aufführt. Diese sind in jedem Vertrag unterschiedlich aufgeführt, beinhalten aber folgende Punkte:

  • Nutzung des Grundstücks
  • Dauer des Erbpachtvertrags
  • Höhe des Erbbauzins
  • Instandhaltungsvereinbarungen
  • Zustimmung des Grundeigentümers
  • Vorkaufsrecht
  • Heimfall

Was die Inhalte bedeuten

Nutzung des Grundstücks: Der Gesetzgeber räumt dem Pächter eines Grundstücks mit Erbpacht das Recht ein, auf diesem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Im Vertrag sollte daher geregelt werden, welche Art des Hauses zulässig ist. Darüber hinaus ist zu klären, ob beispielsweise eine gewerbliche Nutzung zulässig ist, was den späteren Verkauf der Immobilie für Interessenten attraktiver macht.

Dauer des Erbpachtvertrags: Der Zeitraum eines Erbpachtvertrags liegt oft zwischen 75 und 99 Jahren, obwohl es keine gesetzliche Regelung für eine Mindest- oder Höchstdauer gibt. Die lange Laufzeit gewährleistet, dass sich der Bau eines Hauses auf dem Grundstück mit Erbpacht auch lohnt. Für die Banken bedeutet es eine langfristige Sicherheit, wenn sie einen Kredit für eine Baufinanzierung gewähren.

Höhe des Erbbauzins: Die Höhe des Erbbauzins ist frei vereinbar. Dem Verpächter steht es  zu, den Zins alle drei Jahre dem wirtschaftlichen Markt anzupassen, das bedeutet, ihn zu erhöhen.

Instandhaltungsvereinbarung: Da das Gebäude aller Wahrscheinlichkeit nach am Ende der Vertragslaufzeit in den Besitz des Verpächters übergeht, hat dieser ein besonderes Interesse daran, keine Ruine zu erhalten. Die vertragliche Regelung, Instandhaltungen durchzuführen, sorgt dafür, dass das Gebäude gepflegt übergeben werden kann – was bei einem Verkauf ebenfalls von Vorteil ist.

Zustimmung des Grundeigentümers: Für einige Sonderfälle bedarf es unter Umständen der Zustimmung des Verpächters, wenn dies vertraglich geregelt ist. So kann der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht ohne weiteres mit Grundpfandrechten belasten. Da der Verpächter später alle Belastungen des Grundstücks übernehmen muss, kann er sich mit dieser Regelung schützen.

Vorkaufsrecht: Es kann beiden Vertragsparteien im Erbbaurechtsvertrag ein Vorverkaufsrecht eingeräumt werden. Das greift dann, wenn der Verpächter das Grundstück mit Erbpacht verkaufen oder der Pächter seine Immobilie auf den Markt bringen möchte. Während der Verpächter frei in seiner Preisgestaltung für das Erbpachtgrundstück ist, muss der Pächter sich mit einer Entschädigung von 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie einverstanden erklären.

Heimfall: Verstößt der Erbbauberechtigte gegen eine im Erbpachtvertrag festgehaltene Regelung, kann der Verpächter von seinem Heimfall Gebrauch machen. Das bedeutet, dass der Verpächter das Nutzungsrecht des Grundstücks wieder auf sich selbst übertragen kann. Steht auf dem Grundstück eine Immobilie, gilt auch hier: Der Verpächter muss den Erbbauberechtigten zu 2/3 entschädigen.

Wenn die Bestandteile einer Erbpachtvertrags sich auch ähneln, werden die Details zwischen beiden Vertragsparteien individuell verhandelt und können dem Zweck beider angepasst werden.


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