Erbbaurechtsvertrag

Der Erb­bau­rechts­ver­trag wird zwi­schen dem Päch­ter und Ver­päch­ter eines Grund­stücks mit Erb­pacht geschlos­sen. Er hält die ver­trag­li­chen Rege­lun­gen zwi­schen bei­den Par­tei­en fest und wird nota­ri­ell beglau­bigt. So ist gewähr­leis­tet, dass für die Ver­trags­part­ner auch nach einer lan­gen Zeit, bei­spiels­wei­se 99 Jah­ren, eine rechts­gül­ti­ge Grund­la­ge besteht, die Strei­tig­kei­ten ver­mei­det. Denn bei einer der­art lan­gen Lauf­zeit über­tra­gen sich die Rol­len des Päch­ters und Ver­päch­ters auf die nächs­te Genera­ti­on.

Inhalt eines Erbbaurechtsvertrag

Ein Erb­bau­rechts­ver­trag besteht in der Regel aus zwei Tei­len: einem orga­ni­sa­to­ri­schen Teil, in dem der grund­buch­li­che Voll­zug beschrie­ben ist sowie einem Teil, der die ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen auf­führt. Die­se sind in jedem Ver­trag unter­schied­lich auf­ge­führt, beinhal­ten aber fol­gen­de Punk­te:

  • Nut­zung des Grund­stücks
  • Dau­er des Erb­pacht­ver­trags
  • Höhe des Erb­bau­zins
  • Instand­hal­tungs­ver­ein­ba­run­gen
  • Zustim­mung des Grund­ei­gen­tü­mers
  • Vor­kaufs­recht
  • Heim­fall

Was die Inhalte bedeuten

Nut­zung des Grund­stücks: Der Gesetz­ge­ber räumt dem Päch­ter eines Grund­stücks mit Erb­pacht das Recht ein, auf die­sem Grund­stück eine Immo­bi­lie zu errich­ten. Im Ver­trag soll­te daher gere­gelt wer­den, wel­che Art des Hau­ses zuläs­sig ist. Dar­über hin­aus ist zu klä­ren, ob bei­spiels­wei­se eine gewerb­li­che Nut­zung zuläs­sig ist, was den spä­te­ren Ver­kauf der Immo­bi­lie für Inter­es­sen­ten attrak­ti­ver macht.

Dau­er des Erb­pacht­ver­trags: Der Zeit­raum eines Erb­pacht­ver­trags liegt oft zwi­schen 75 und 99 Jah­ren, obwohl es kei­ne gesetz­li­che Rege­lung für eine Min­dest- oder Höchst­dau­er gibt. Die lan­ge Lauf­zeit gewähr­leis­tet, dass sich der Bau eines Hau­ses auf dem Grund­stück mit Erb­pacht auch lohnt. Für die Ban­ken bedeu­tet es eine lang­fris­ti­ge Sicher­heit, wenn sie einen Kre­dit für eine Bau­fi­nan­zie­rung gewäh­ren.

Höhe des Erb­bau­zins: Die Höhe des Erb­bau­zins ist frei ver­ein­bar. Dem Ver­päch­ter steht es zu, den Zins alle drei Jah­re dem wirt­schaft­li­chen Markt anzu­pas­sen, das bedeu­tet, ihn zu erhö­hen.

Instand­hal­tungs­ver­ein­ba­rung: Da das Gebäu­de aller Wahr­schein­lich­keit nach am Ende der Ver­trags­lauf­zeit in den Besitz des Ver­päch­ters über­geht, hat die­ser ein beson­de­res Inter­es­se dar­an, kei­ne Rui­ne zu erhal­ten. Die ver­trag­li­che Rege­lung, Instand­hal­tun­gen durch­zu­füh­ren, sorgt dafür, dass das Gebäu­de gepflegt über­ge­ben wer­den kann – was bei einem Ver­kauf eben­falls von Vor­teil ist.

Zustim­mung des Grund­ei­gen­tü­mers: Für eini­ge Son­der­fäl­le bedarf es unter Umstän­den der Zustim­mung des Ver­päch­ters, wenn dies ver­trag­lich gere­gelt ist. So kann der Erb­bau­be­rech­tig­te das Grund­stück nicht ohne wei­te­res mit Grund­pfand­rech­ten belas­ten. Da der Ver­päch­ter spä­ter alle Belas­tun­gen des Grund­stücks über­neh­men muss, kann er sich mit die­ser Rege­lung schüt­zen.

Vor­kaufs­recht: Es kann bei­den Ver­trags­par­tei­en im Erb­bau­rechts­ver­trag ein Vor­ver­kaufs­recht ein­ge­räumt wer­den. Das greift dann, wenn der Ver­päch­ter das Grund­stück mit Erb­pacht ver­kau­fen oder der Päch­ter sei­ne Immo­bi­lie auf den Markt brin­gen möch­te. Wäh­rend der Ver­päch­ter frei in sei­ner Preis­ge­stal­tung für das Erb­pacht­grund­stück ist, muss der Päch­ter sich mit einer Ent­schä­di­gung von 2/​3 des Ver­kehrs­wer­tes der Immo­bi­lie ein­ver­stan­den erklä­ren.

Heim­fall: Ver­stößt der Erb­bau­be­rech­tig­te gegen eine im Erb­pacht­ver­trag fest­ge­hal­te­ne Rege­lung, kann der Ver­päch­ter von sei­nem Heim­fall Gebrauch machen. Das bedeu­tet, dass der Ver­päch­ter das Nut­zungs­recht des Grund­stücks wie­der auf sich selbst über­tra­gen kann. Steht auf dem Grund­stück eine Immo­bi­lie, gilt auch hier: Der Ver­päch­ter muss den Erb­bau­be­rech­tig­ten zu 2/​3 ent­schä­di­gen.

Wenn die Bestand­tei­le einer Erb­pacht­ver­trags sich auch ähneln, wer­den die Details zwi­schen bei­den Ver­trags­par­tei­en indi­vi­du­ell ver­han­delt und kön­nen dem Zweck bei­der ange­passt wer­den.


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