Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen bezeichnet eine Art der Immobilienfinanzierung, bei der der Kreditnehmer während der Laufzeit keine Tilgungen leistet. Es werden lediglich jeden Monat die Zinsen bezahlt und die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit mit einer einzigen großen Zahlung.

Worin liegen die Unterschiede zwischen einem endfälligen Darlehen und einem Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist der Standardfall der Immobilienfinanzierung. Kreditnehmer und Bank vereinbaren eine feste Laufzeit (Zinsbindung), in deren Verlauf jeden Monat die gleiche Rückzahlungsrate anfällt. Diese setzt sich stets aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, der wiederum von der gewählten anfänglichen Tilgung abhängt. Da die Restschuld mit jeder geleisteten Rate sinkt, vermindert sich auch der Zinsanteil innerhalb der Rate und der Tilgungsanteil erhöht sich um den gleichen Betrag. Zum Ende der Zinsbindung ist bereits ein größerer Teil der Darlehenssumme getilgt und es folgt eine Anschlussfinanzierung.

Beim endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur die Zinsen fällig. Da jedoch keine Tilgung erfolgt, bleibt die Restschuld bis zum Ende der Laufzeit gleich hoch. Dies wiederum führt dazu, dass auch die Zinsen nicht sinken können. Unter dem Strich zahlt ein Kreditnehmer bei einem Fälligkeitsdarlehen also einen höheren Zinsbetrag für die gleiche Laufzeit und bei gleichem Zinssatz.

Worin liegt der Vorteil, wenn die Restschuld erst am Ende der Kreditlaufzeit statt kontinuierlich getilgt wird?

Der Vorteil einer ausbleibenden Tilgung während der Laufzeit liegt darin, dass die monatlichen Raten deutlich geringer ausfallen. Vom Kreditnehmer sind lediglich die Zinsen zu zahlen. Die geringen Raten setzen Kapital frei, welches angespart werden könnte, um später die Restschuld zu tilgen. Ein solches Vorgehen lohnt sich jedoch nur dann, wenn die Rendite einer alternativen Geldanlage höher ausfällt als der Zins für den Immobilienkredit. Darüber hinaus müsste das Kapital samt Rendite zum Zeitpunkt der Kreditfälligkeit sicher zur Verfügung stehen. Da gerade renditestarke Anlageformen wie Aktien jedoch Schwankungen unterliegen, lässt sich eine punktgenaue Auszahlung nicht sicherstellen. Aus diesem Grund ist ein solches Vorgehen grundsätzlich nicht zu empfehlen.

Für wen kommt ein endfälliges Darlehen infrage?

Ein endfälliges Darlehen ist als herkömmliche Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen nicht wirklich interessant. Dies liegt zum einen an der Tatsache, dass die Zinskosten höher ausfallen und zum anderen daran, dass das alternative Ansparen des Geldes entweder nicht genug Rendite bringt oder zu risikobehaftet ist. Darüber hinaus sind Banken im Normalfall nur dann bereit, endfällige Darlehen zu vergeben, wenn es realistisch ist, dass die Tilgung zum Ende der Laufzeit getätigt werden kann. Es gibt allerdings Fälle, in denen ein solches Festdarlehen durchaus infrage kommt.

Ein gutes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Zwischenfinanzierung bei einem Umzug: Der Kreditnehmer möchte in ein neues Haus ziehen und seine bisherige Immobilie verkaufen. Mit dem Verkaufserlös soll dann das neue Objekt bezahlt werden. Oft lassen sich Kauf und Verkauf nicht so timen, dass alles glatt läuft. In diesem Fall ist ein endfälliges Darlehen mit einer sehr kurzen Laufzeit eine gute Lösung. Der Kreditnehmer bezahlt mit dem Darlehen seine neue Immobilie und tilgt kurze Zeit später das Darlehen mit dem Erlös aus dem Verkauf seines bisherigen Hauses.

Darüber hinaus ist das endfällige Darlehen auch als Kombikredit interessant. Das beste Beispiel bietet hierbei die Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag in Form einer Sofortfinanzierung: Der Kreditnehmer nimmt ein Festdarlehen auf und zahlt gleichzeitig in einen Bausparvertrag ein. Sobald dieser zuteilungsreif ist (nach ca. 7-10 Jahren), wird das endfällige Darlehen mit der Auszahlung des Bauspardarlehens getilgt.


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